頂樓加蓋，買一層送一層，真的好划算？（下）
目錄：
一、屋頂平台可否約定專用？以民國８４年６月３０日作為分水嶺！
二、民國８４年６月２９日（含）前，已搭建且至今仍存的頂樓加蓋，不代表全體住戶間有默示分管契約存在。
三、承上，縱有默示分管契約存在，頂樓加蓋之使用方式亦須符合法規。
四、若購買頂樓加蓋的建物，可能面臨的法律風險？
五、若是在屋頂平台搭建花園、鴿舍等，結果是否不同？
三、承上，縱有默示分管契約存在，頂樓加蓋之使用方式亦須符合法規。
經過千辛萬苦地找尋證據，證明所有區權人默許頂樓加蓋的存在，彼此間有默示分管契約後，則需進一步檢視頂樓加蓋之使用方式是否符合屋頂平台的法定用途。
由於屋頂平台之構造設計用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、冷暖房用設備、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路等，所以頂樓加蓋的存在，絕不可以妨礙上開用途，否則影響全建築物之景觀及住戶之安全，即使區權人間有分管契約約定，亦屬不合法。
此外，其他諸如區域計畫法、都市計畫法及建築法令等，當然亦須符合。
四、若購買頂樓加蓋的建物，可能面臨的法律風險？
回到本文一開始的命題，若購買頂樓附加一整層的頂樓加蓋，除了有遭受檢舉報拆之風險外，另有民、刑事法律責任需要留意。
（一）民事責任
面對其他區權人的提告，買家通常除了能證明頂樓加蓋已存續多年外，根本無法提出其他證據證明默示分管契約的存在。此外，一整層樓的增建，更是明顯限縮其他住戶於災難發生時之候援空間，影響逃生，在在顯示其存在不合法。
因此買家除了必須拆除頂樓加蓋外，更須返還其他區權人，５年內占用屋頂平台空間，相當於租金的不當得利。白話地說，就是把占用的坪數，依市場行情換算成租金，交由其他樓層的區權人按應有比例分配。
（二）刑事責任
所幸在刑事責任方面，由於竊佔罪是學理所稱之即成犯，也就是說犯罪行為在開始占用時就完成，所以竊佔屋頂平台的行為人是當初搭建頂樓加蓋之人，因此原則上買家並不會背負竊佔罪的刑事責任。
但不出意外的話，意外就來了…
如果買家購入後，將原有頂樓加蓋另行增建，或拆除部分增建物並改建（例如從２０坪擴建到３０坪、多蓋一層等）就會是新的竊佔罪。
而竊佔屋頂平台，相當於租金的不法利益，就會被認定為犯罪所得，依法必須沒收或追徵。
五、若是在屋頂平台搭建花園、鴿舍等，結果是否不同？
其實屋頂平台本來就是全體區權人共有，所以只要私自占用，就會面臨前述頂樓加蓋相同的問題。
而且在現今重視公共安全的今日，在原有建築本體外，另行增建或搭設新的設施，只要有妨礙逃生避難的可能，都將大幅提高被認定為不合法的機率。
所以買一層送一層，乍聽之下雖然誘人，但後續可能承擔的法律責任真的不低，因此，這樣的交易很可能沒有想像中划算。
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