頂樓加蓋，買一層送一層，真的好划算？（上）

頂樓加蓋是隨處可見的違章建築，雖然無法像一般不動產作所有權登記，卻是不動產交易市場中，常見的交易標的。

尤其中古公寓或華廈，公設佔比低，若購買頂樓的同時，可低價購買，甚或半買半相送地免費取得頂樓加蓋的使用空間，這樣的物件在房價居高不下的現在，真的很有吸引力，但這樣的交易真的划算嗎？

 

目錄：

一、屋頂平台可否約定專用？以民國８４年６月３０日作為分水嶺！

二、民國８４年６月２９日（含）前，已搭建且至今仍存的頂樓加蓋，不代表全體住戶間有默示分管契約存在。

三、承上，縱有默示分管契約存在，頂樓加蓋之使用方式亦須符合法規。

四、若購買頂樓加蓋的建物，可能面臨的法律風險？

五、若是在屋頂平台搭建花園、鴿舍等，結果是否不同？

 

一、屋頂平台可否約定專用？以民國８４年６月３０日作為分水嶺！

首先，屋頂平台（或稱頂樓平台、樓頂平台）可否約定由特定區分所有權人（下稱區權人）使用，涉及屋頂平台是否屬於「屋頂構造」以及建物本身「建造執照取得之時點」。

 

（一）屋頂平台是否屬於「屋頂構造」？

關於此議題，行政機關與法院從一開始就採取不同的見解，所以容易令人混淆：

１、內政部及臺北市政府均認為，「屋頂構造」是指構造物體本身而言，至於「樓頂平台」則是指屋頂構造上方之平台空間，二者顯不相同。

 

２、但最高法院則認為，公寓大廈之「屋頂平台」，係維護建築之安全及外觀之「屋頂構造」。換言之，屋頂平台就是屋頂構造，所以必須受到公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）之限制，不得由特定區權人約定專用。

 

（二）建物本身「建造執照取得之時點」？

然而，在最高法院見解下，仍有例外不適用公寓條例，而使屋頂平台可由特定區權人約定專用之情形。因為公寓條例是在民國８４年６月３０日施行，所以在此一時點之前，已取得建造執照之公寓大廈，即不受公寓條例之限制。

 

（三）小結

由於頂樓加蓋的爭議都涉及司法判決，故應以最高法院見解為準。簡單說，公寓條例於民國８４年６月３０日施行後才取得建造執照之公寓大廈，其屋頂平台已經無法由特定區權人約定專用，這也反映了訴訟上，常見頂樓加蓋的建物都在此一時點之前就已經存在。

 

 

二、民國８４年６月２９日（含）前，已搭建且至今仍存的頂樓加蓋，不代表全體住戶間有默示分管契約存在。

在公寓大廈的情形，所謂分管契約，是指區權人之間，將特定共用部分約定僅由特定區權人使用、收益的契約。若有明白約定，通常會以規約的形式呈現。然而，在公寓條例施行前，常見頂樓區權人直接將屋頂平台的空間據為己有、增建建物，而其他樓層之區權人竟也放任不管，見怪不怪，以至時隔多年，產權幾經易手後，才生爭執。此時，頂樓區權人與其他樓層區權人之間，有無「默示分管契約」存在，就成為頂樓加蓋是否須拆遷的關鍵。

 

其中「默示之意思表示」，就是指以言語、文字以外之其他方法間接使人推知其意思。舉例來說，就好比租借YouBike，從靠卡感應到取走單車，全程未有口頭約定，更無書面契約，但已達成租賃之法律效果，且大家也都了解此一舉動就是要租用單車。　

 

所以在「默示分管契約」的情形，要判斷的就是其他樓層區權人是否有透過任何舉動或其他情事，足以讓人知悉他們都同意頂樓區權人占用屋頂平台，搭建頂樓加蓋？

 

這部分雖然只能依個案認定，但法院判決明白表示，默示之意思表示與單純沉默並不相同，若其他樓層區權人就頂樓加蓋的存在，僅僅只是知情而單純沈默未加異議，或雖加以異議卻未提起訴訟，即便已存續數十年之久，都不能認為其他樓層區權人有默示同意，所以全體區權人彼此間並不存在默示分管契約。

 

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